• 株式会社エービーコンサルティング 鈴木健彦

今年の不動産事業を振り返って~誰のための利益最大化か~

実はまだ、査定依頼案件と物件の情報化をしなければならないことが残っているのですが…


とりあえず現時点で、振り返ってみます。


自分も不動産事業者ながら、不動産事業者は怖いなと思うことが多々ある1年でした。

誰のための利益の最大化をすべきなのか、とよく考えます。これはやはり依頼者の利益をきちんと守ること、それが売買のいずれであっても大事なことと思います。


1600万円⇒1950万円

1700万円⇒2000万円

4000万円⇒7000万円

9000万円⇒1億4千万円

2億円⇒4億5千万円


左が当初の売買の査定額  ⇒ は 私が行った査定額 

この1年半あまりの間、売買査定で大きな差の合った物件の話です。


なんでこんなに査定金額が違うのかなと、作業中は不思議さと不安が生まれてました。

  ①路線価や公示価格を確認する 

  ②実際の取引価格、成約事例を確認する 

  ③周辺の賃料と投資利回りを確認する

この3つを不動産業界に入ってからしっかり基本データとして使って査定しろ、ということを前職のエービーコーポレーションで阿部倫明先輩にしつこく指導を受けたものです。この通りにやっていくと、やっぱり当初査定は安いんじゃないかと考えました。

「土地家屋調査士の査定でも1千万円の差が査定で出ることはよくあること」という事も教わっていましたが、だからと言って、「自分が根拠なく説明できない資料を作るな」という事をよく言われていました。これは前々職で広報担当をやっていた際に、記者さんへの対応で心掛けていたこと全く同じことで、合点がいって肝に銘じていたことです。


 まとめた査定資料をお客様に説明し、ご理解いただけることでお仕事になった件もありました。

 査定の根拠資料は全て提供し、媒介契約書もその場で頂いていました。これをやっていなかったら、当初査定をやった企業から個人攻撃を受けた際に対応できなかったでしょう。大手でもきちんと査定の根拠資料をお客様に提供せず、金額提示だけするところもあるのです。それでも某社は、弊社からの書面を持っていることをお客様が告げるまでかなりの批判を私に向けていたらしいです。大手でもそうなんだ、と思うと当時はかなりショックを受けました。しかし、その大手の内部の状況が分かってくると、そうなってしまう事もわかるような気がしました。


いずれ、金額が相場などから安ければ、仲介事業者にとって手離れ良く仲介手数料が入る可能性があります。相場に近い金額やそれ以上では、結構日数が係るかもしれません。そういう説明で、売主さんが納得するのであれば、いいと思いますが…


 続けて同じようなパターンでの査定相談を受けて、結果的に結構な金額の差が生じる。依頼者の方の利益をよく考えよう、反面教師として、自分のべき位置が仕事を通じて良く見えた1年だったと思います。



  

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