相続したご実家が関東圏の小都市にある方のお手伝いをさせていただき、契約決済を一括して行いました。
通常のマイホーム購入時などは、契約後に、融資審査を経て決済となる為、契約決済を同日で一括では行いません。
しかし、購入者が今回は、事業者。そして契約金額が少額であったため、一括で行いました。
処分者である売主が一般の方、購入する方を宅地建物取引業免許がある「プロ」の事業者として、契約決済後の売主の契約不適合責任免責を契約書上に書き込み、契約決済後お金をもらった後、売主としての責任を負う事を逃れることができます。(告知義務違反等があればダメです)
①現在の改正民法では、一般の方同士の契約の場合、裁判で争った場合、契約不適合責任免責を認めない可能性があるということ
②現況での引渡しが可能になるので売り主の様々な負担が軽減される
以上によって、事業者に買い取ってもらうパターンが弊社では圧倒的に多いです。
事業者に買い取ってもらうには、上記の様なメリットがある一方、デメリットとしては価格は安くなりがちです。建物の築年数次第ですが、固定資産税評価額を下回る事もあります。
価格に関して相場状況や評価額など、査定している額以上の突出した購入価格の話を聞く場合があります。売主としては高く買ってもらえばそれで良いと思いますが、その様な事業者が購入後、近隣に迷惑を掛けることなく転売その他を行ってくれれば良いのですが、「高買い」して事業が立ち行かなくなってしまったり、そのために保有期間に適切な状況を保てなく、ということも想定されます。現在の不動産市況は二極化してきており弊社は売却後の近隣との関係も考えて、売却先を検討する必要があると考えています。
昨日の「正直不動産」のネタではないですが、当初、売主の負担がないことを話していたとしても、契約書に必要な文言を書き込まなかったり、あの手この手の一般消費者が訳わからなくなるような条文によって、売主の意向が記載してあっても条文上、骨抜きにして...
というようなことをやる事業者はいます。
相続のご実家処分で大変なのは、家財道具ほか宅内外の残置物の扱いです。遠方からいちいち処分のために行ったり来たりは精神的にも物理的にも大変です。
弊社では、その様な事を全て受け入れて処分する特約を入れて、売主の負担を極力なくするようにしています。
今回の案件では、土地の境界も明確になっておらず、官民の境界が不明というものでした。土地境界が周辺の住宅を見ても無いところが多く、官民境界がアバウトでも問題ないのは地域の特徴？ともいうことかもしれません。
この費用なども買主負担で指値を入れてもらい契約しています。
売主様が当初、地元の不動産事業者で聞いていた話では赤字になるのではないか、という話しをされていたそうです。売却に際して赤字になる事は地方都市の場合、否定できません。
しかし、今回はプラスで残ってもらいましたので、その点良かったと思っています。
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